Antras būstas: ką turėtumėte žinoti?

Antras būstas: ką turėtumėte žinoti?

Įsigyjant antrą būstą svarbu pamiršti emocijas, įvertinti likvidumą

Natūrali žmogaus būsena yra jausti, užuosti, matyti spalvas, tačiau šie pojūčiai ne visada padeda priimti racionalius sprendimus, ypač, renkantis ne pirmą būstą. Laikina, sezoninė, o gal momentinė tos dienos vaizduotė gali labai brangiai kainuoti ateityje, kai investicija taps nelikvidi, pervertinta arba, blogiausia, kas gali nutikti, nenaudojama ir nemiela širdžiai. Labai svarbu atriboti save nuo pirmo įspūdžio, emocijos ir pagalvoti koks tos investicijos likimas bus po metų, trijų, dešimties? Reikia tiesiog atsitraukti ir pakelti savo emociją į „malūnsparnio apžvalgos lygį“, pamatyti kitus variantus bei susidėlioti ilgalaikę turto naudojimo strategiją. Užduokite sau tokius klausimus kaip: kas bus tas „malūnsparnio“ pilotas, kuo aš galiu pasitikėti, kam galiu patikėti riziką dėl savo investicijų? Atsakymas vienas  - tik profesionalui, kuris turi patirties ir išmano rinką. Todėl tik gavus trečios šalies patvirtinimą, susidėliojus strategiją, galite pasirūpinti įsigijimo taktika ir mėgautis gaunama grąža.

Patraukli grąža – nuo 5 proc.

Būstų finansinė grąža yra patraukli tiek užsienyje, tiek Lietuvoje tol, kol ji viršija 5 proc. Dažniausiai tai – stabili grąža, būstus nuomojant ilgam laikotarpiui likvidžiose vietose – didmiesčiuose, centrinėse miesto dalyse. Kurortuose būstus nuomojant trumpam laikotarpiui metinė finansinė grąža didėja iki 10 proc. Tiesa, tai galima pasiekti tik aktyviai dirbant su turtu. Kur beinvestuotumėte, ar Lietuvoje, ar Egipte, ar Turkijoje privalote įvertinti sezoniškumo poveikį. Žemos mėnesiai labai dažnai praryja piko metu gautą pelningumą. Deja, tokia yra nuomos realybė ir drama, jeigu to nebūnate iš anksto įvertinę.

Įsigyjant būstą tiek Lietuvos kurortuose, tiek užsienyje dažnai pamirštama išskaičiuoti būsto išlaikymo mokesčius bei darbą, pavyzdžiui, per savaitę gali tekti kelis kartus būstą paruošti naujam nuomininkui. O kur dar  nuolatinės išlaidos į deramą būsto techninę priežiūrą? Pamiršote ir tai? Neabejotinai, dar norėsite didinti užimtumą ir naudositės tarpininkų paslaugomis („Booking“,  „Air BNB“ ir pan.). Ar įvertinote tarpininkavimo mokesčių mokėjimo faktą?

Lietuviai, ieškodami būsto užsienyje, dažniausiai dairosi į Kiprą, Turkiją ir Ispaniją, bet dažniausiai būstus ten perka ne nuomai, bet savo poilsiui, nes susisiekimas su šiomis šalimis yra pakankamai patogus – kursuoja nemažai skrydžių ir yra didesnė gero oro tikimybė nei Lietuvos pajūryje. Tačiau užduokite sau vieną esminį klausimą, kiek kartų per metus Jūs leisite sau atostogauti? Pasverkite, kiek Jūsų atostogos kainuotų 10 metų į priekį 5 žvaigždučių viešbutyje su pasiūlymu „viskas įskaičiuota“. Palyginkit išlaidas ir tik tada priimkite sprendimą investuoti. Pavyko suskaičiuoti, kad verta investuoti? Nelaukdami nieko investuokit.

Visgi praėjus keleriems metams, užsienyje būstą įsigiję asmenys pastebi, kad poilsiauti važiuoja kur kas rečiau ir tada pradeda ieškoti, kas galėtų užsiimti jų būsto nuoma. Būsto administratoriaus nuomojančio ir prižiūrinčio būstą paslauga atitinka 10-15 proc. nuomos pajamų net neskaičiuojant komunalinių ir kitų mokesčių. Jeigu atskaičius šias išlaidas finansinė grąža lieka ne mažesnė nei 5 proc., tada tokį būstą nuomoti apsimoka, jeigu mažesnė – neteksite planuotų pajamų.

Kiti būsto pasirinkimo kriterijai

Renkantis kur įsigyti būstą – užsienyje ar Lietuvoje – verta atkreipti dėmesį kaip greitai bus galima reaguoti į nenumatytus atvejus. Galimybė greitai pasiekti būstą – vienas iš lemiamų būsto pasirinkimo veiksnių, pavyzdžiui, nuomininkų pasikeitimo ar skubaus remonto atveju. Dėl šios priežasties Lietuvoje esantį būstą prižiūrėti ir nuomoti kur kas paprasčiau nei užsienyje.

Nors daugelis skaičiuoja, kad, pavyzdžiui, iki Hurgados ar Turkijos nuskristi užtrunka tiek pat, kiek  automobiliu nuvažiuoti iki Baltijos jūros, bet pamirštama į skrydį įskaičiuoti važiavimą į/iš oro uosto, laukimą oro uoste, galimus vėlavimus ir net kelionės kainą. Pridėjus šias aplinkybės, kelionė iki Hurgados pailgėja bent jau dvigubai.

Be to, klaidinga galvoti, kad investuoti į būstą poilsiui Lietuvoje rizikinga todėl, kad turime žiemą, o Viduržemio regione nuolatos šviečia saulė. Turime tokių kurortų, kurie ir žiemą išlieka tokie pat lankomi kaip ir vasarą. Druskininkai, Birštonas turi daug sveikatingumo paslaugų, tad ten žmonės poilsiauja ištisus metus.

Tiek Lietuvoje, tiek užsienyje taip pat svarbu atkreipti dėmesį į infrastruktūros išvystymą šalia būsto, įvertinti ar vietovė patraukli – ar ten yra maitinimo paslaugų, parduotuvių bei kitų pramogų. Šiandien tikrai galima rasti pigesnių būstų Kipre nei Lietuvos pajūryje, bet vėlgi reikėtų atkreipti dėmesį į lokaciją, pavyzdžiui, naujų būstų kaina Šventojoje ir Nidos gali skirtis tris kartus.

Šventojoje naujo įrengto ploto vidutinė kaina yra apie 1 100 Eur už kv. m., o Neringoje kaina siekia iki 3 tūkst. Eur. Palangoje kainos taip pat skiriasi priklausomai nuo vietos – miesto centre kvadrato kaina siekia 2,5-3 tūkst. Eur už kv. m., o užmiestyje – iki 1 tūkst. Eur. Kainų kontrastai milžiniški, todėl kaip nepasimesti ir ateityje numatyti tinkamas būsto lokacijos perspektyvas bei atspėti galimų klientų lūkesčius?

Kaip pastebi nekilnojamojo turto ekspertai, pastaruosius metus lietuviai vis daugiau išleidžia poilsiui, be to, ir pasiūla Lietuvoje vis labiau auga. 2017 m. Palangoje būsto ir poilsio apartamentų sandorių skaičius augo 10-12 proc. (2017 metai įvyko 285 sandoriai naujo būsto segmente), tuo tarpu Kuršių Nerijoje (2017 metai įvyko 42 sandoriai naujo būsto segmente) sandorių procentinė dalis mažėjo  – 14 proc., Druskininkuose – jau kuris laikas paklausa subalansuota su pasiūla. Kainų pokytis kurortuose vidutiniškai siekė 2-3 proc. Be to, čia atsigauna ir bankrutavę statybų projektai, pavyzdžiui, Šventojoje „Elijos“ apartamentai, kurių pardavimai jau vyksta.

Skaityti toliau
Kodėl rudenį kyla būstų nuomos kainos?

Kodėl rudenį kyla būstų nuomos kainos?

Ne vienerius metus vasaros pabaigoje ir rudens pradžioje pastebimas būsto nuomos kainos augimas. Tai siejama su į didmiesčius plūstelėjusiu studentų srautu. Tačiau šiemet būsto nuomos kainos didėja nuolatos. Kaip pastebi nekilnojamojo turto specialistai, augantis gyventojų skaičius didmiesčiuose, vartotojų pasitikėjimas, pajamos bei labai žemos palūkanų normos – pagrindinės priežastys, kodėl didmiesčiuose kyla būsto nuomos kainos. Gyvenamojo turto konsultacijų kompanijos „Re&Solution“ specialistai teigia, kad būsto kainos augo dėl kylančių atlyginimų ir gyventojų noro nuomotis geresnį būstą. Nuomos sutartys sudaromos keleriems metams ir dažnai per tą laiką nekinta, tačiau keičiantis nuomininkams, būsto savininkai gali kilstelėti kainą. Be to, Vilniuje nuomojamo būsto paklausa nemažėja ir tai vienintelis regionas Baltijos šalyse, kur gyventojų skaičius auga. Nauji vilniečiai dažniausiai būstą nuomojasi. Didėjantis žmonių skaičius, kuriam reikia nuomojamo būsto, turi įtakos ir kainoms. Savininkai pastebi, kad lengviau darosi išnuomoti būstą, nes dėl jo kovoja po kelis nuomininkus. Jie naudojasi šia situacija ir kelia kainas. Nuomos kainos auga ir dėl to, kad auga nekilnojamojo turto kaina. Pavyzdžiui, Registrų centro duomenimis, šiemet Vilniuje naujos statybos būsto kainos augo beveik 7 proc., senos – 10 proc. kituose didmiesčiuose naujos statybos būstas brango 7,5 proc., o senos – 8 proc. „Jei būstas įsigyjamas už šiandieninę rinkos kainą, tai jį ir nuomoti turi šiek tiek brangiau, nei jį būtum įsigijęs prieš 3–4 metus. Žmonės investavo daugiau ir jie tikisi, kad investuoti pinigai atsipirks, todėl prašo šiek tiek didesnė nuomos“, - teigia „Re&Solution“ specialistai.
Skaityti toliau
Patarimai planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą: 2 dalis

Patarimai planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą: 2 dalis

Patarimais, planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą, dalinasi „Re&Solution“ gyvenamojo NT grupės vadovas Darius Ringaitis  (kalbina žurnalas „Valstybė“) Ar be Žvėryno ir Valakampių Vilniuje dar yra rajonų, ar atskiros teritorijos, kur galima statyti prabangų namą, nebijant, kad jis dėl vietos praras vertę? Kiekviename mikrorajone galima rasti unikalų sklypą, tinkantį prabangiam namui, kuris gali būti gerokai patrauklesnis už kai kurias Žvėryno ir Valakampių lokacijas. Šiuo metu galima išskirti Laurų ir Gulbinų gyvenvietes (su savo infrastruktūra, uždaromis teritorijomis), kurios vertinamos aukščiau nei Žvėrynas ir Valakampiai. Kokį prabangiausią namą bei už kiek Jums pavyko parduoti per pastaruosius trejetą metų? Kokie veiksniai, Jūsų nuomone, lėmė tokią jo kainą? Namo kaina viršijo 1 mln. eurų. Didelei kainai įtakos pirmiausia turėjo vieta (viena iš aukščiau aptartų gyvenviečių), namo architektūra, taip pat vidaus ir išorės sprendiniai. Kokią įtaką namo kainai daro jį supanti aplinka? Pavyzdžiui, kiek gali skirtis kaina to paties namo, esančio gatvėje, kuri suprojektuota laikantis bendrų principų, o namai suderinti vienas su kitu siekiant estetinio architektūros vaizdo, nuo to paties namo, kuris pastatytas eklektiškoje aplinkoje, kurioje nėra įgyvendinti bendri architektūriniai sprendimai?  Aplinka turi labai didelę reikšmę ir sunku atsakyti į šį klausimą skaičiais. Manau, kainų skirtumai gali siekti iki 20 proc. Dalis NT rinkos dalyvių teigia, kad Vilniaus centre auga prabangaus būsto pasiūla - dalis turtingų žmonių iš užmiestyje esančių namų, grįžta į centrą, nes tokiu būdu išvengia gyvenimo kamščiuose. Ar sutinkate su tokia prielaida, o gal turite savo paaiškinimą, kodėl Vilniaus centre auga prabangaus NT kainos? Dalis tiesos teiginyje yra – taip, turtingi žmonės grįžta į miestą, bet tikrai ne dėl kamščių. Tai labiau susiję su šeimos poreikiais. Kol vaikai maži, gyvenimas prabangiame, dideliame (pavyzdžiui, 400 kv. m) name yra patogus. Nuosavas kiemas, pirtys, baseinai, šalia – dviračių takai, miškas, gal net ežeras ar upė ir t. t. Svarstymai grįžti į miestą prasideda, kai vaikai tampa paaugliais ir jiems reikia miesto. Kitas scenarijus – kai vaikai suauga ir išeina iš tėvų namų. Daugumai porų 400–600 kv. m ploto namai yra per dideli. Ypač, kai abu žmonės yra veiklūs. Jiems darbo dienas patogiau leisti mieste, o savaitgaliui paprasta išvykti prie jūros, į sodybas, trumpas keliones į užsienį ir pan. Kitas dažnas, nemalonus aspektas, kuris turi įtakos kraustymuisi iš didelių namų į butus – skyrybos. Centre kainos auga, nes tiek pasiturintys asmenys, tiek jauni specialistai yra pakankamai išprusę NT vertės klausimais ir supranta, kad vieta – vienas svarbiausių aspektų, lemiančių vertės išlaikymą. Susidaro pakankamai didelė paklausa, o vieta yra ribota: senamiestis – ne guminis. Kadangi šiuo metu ekonomika auga, pinigų rinkoje yra, skolinimosi iš bankų sąlygos pakankamai patrauklios – atsiranda daug pirkėjų, norinčių ir galinčių sau leisti įsigyti santykinai brangų NT centre ar senamiestyje. Kokie, Jūsų bendrovės ekspertų nuomone, penki, šiuo metu realizuojami ar artimiausiu metu pasieksiantys rinką NT projektai Vilniaus mieste gali būti įvardinti kaip patraukliausi būsto (namo, kotedžo, buto) projektai? Tarp patraukliausių Vilniaus būsto projektų šiuo metu įvardintume šiuos: „Misionierių sodai“, „Pliaterių rūmai“, „Užupio vartai“, „Šaltinių namai“, „Pilies apartamentai“. Didžiausią įtaką šių gyvenamojo būsto projektų patrauklumui daro jų vieta: arti miesto centro, Senamiesčio, greta – puiki socialinė infrastruktūra. Taip pat patrauklumą didina kokybiški architektūriniai, inžineriniai, techniniai sprendimai, atitinkantys miesto konversiją. Galiausiai rinkoje tiesiog yra atsiradusi nemaža būtent tokio tipo projektų paklausa. Kokie, Jūsų bendrovės ekspertų nuomone, trys šiuo metu realizuojami ar artimiausiu metu pasieksiantys rinką NT projektai Klaipėdoje / Pajūryje gali būti įvardinti, kaip patraukliausi būsto (namo, kotedžo, buto) projektai? Pajūryje – „Kuršių vilos“ (Palanga), „Preilos krantas“ (Preila). Tai unikalioje vietoje esantys projektai, kurie, be to, pasižymi išskirtine Pajūriui ir Neringai būdinga architektūra.
Skaityti toliau
Patarimai planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą: 1 dalis

Patarimai planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą: 1 dalis

Patarimais, planuojantiems investuoti į nekilnojamąjį turtą, dalinasi „Re&Solution“ gyvenamojo NT grupės vadovas Darius Ringaitis  (kalbina žurnalas „Valstybė“) Ar galėtumėte apibrėžti, kokių namų paklausa šiandien Vilniuje yra didžiausia ir kuriuos parduoti yra lengviausia? Dažniausiai ieško įsigyti namą už 130 000–150 000 eurų. Pirkėjai pageidauja mūrinio, individualaus namo, tačiau dažnai finansinės galimybės lemia, kad galiausiai pasirenka dvibutį, o dar dažniau – keturbutį namą. Pageidaujamas kambarių skaičius – 4–5. Pirkėjams patraukliausias atstumas nuo miesto centro – iki 10 km, riba – 20 km. Pirkėjai, turintys daugiau santaupų nei reikalinga pradiniam įnašui, paprastai ieško pigesnio, neįrengto turto ir jį įsirenginėja pagal individualius norus, skonį, poreikius. Įsirengimui paprastai skiria apie 300 Eur/m2. Turintys daugiau santaupų renkasi ne pastatytus namus, o sklypus, ir namus statosi patys. Pirkėjai, sutaupę 15 proc. nuo turto vertės (tai įprastas pradinio įnašo dydis), dažniausiai perka įrengtą NT. Ar yra esminių skirtumų tarp tų namų, kurie yra paklausiausi nusipirkti, tų kurie skirti įsigyti ir vėliau parduoti, ir tų, kurie paklausiausi nuomai? Nuomai namai perkami labai retai. Taip pat ir perpardavimui (išskyrus tuos atvejus, kai namai perkami varžytinėse). Žymiai patrauklesnė investicija nuomai ar perpardavimui yra butai. Kaip galėtumėte apibūdinti pastarųjų metų tendencijas privačių namų rinkoje, kokius esminius pokyčius pastebite iš klientų poreikių pusės? Namo, kaip ir buto, dydis priklauso nuo ekonominės situacijos. Esant ekonomikos sulėtėjimui – traukiasi, kai ekonomika stabili ar auganti – plečiasi. Pastaruosius 3 metus labai išpopuliarėjo nedideli namukai, kotedžai (apie 100 kv. m) su žemės lopinėliu (apie 3 arai) netoli miesto centro (iki 10 km). Tai nebrangios statybos, paprastos architektūros statiniai, kuriuos galima pastatyti nedaug investuojant ir parduoti dar nepabaigus statybų. Šie objektai populiarūs tarp jaunų šeimų, nes kaina atitinka, o kartais ir yra mažesnė nei 3-jų kambarių buto netoli centro (Žirmūnų, Antakalnio raj.) Iki 2016 m. būtent tokie nedideli namai buvo labai populiarūs objektai rinkoje ir daugeliu atveju nukonkuravo didesnius namus, pavyzdžiui, 150-180 kv. m dvibučius ar 200-300 kv. m individualius namus. Pastarųjų kaina praeitais metais šiek tiek sumažėjo. Nuo 2016 m. pradžios auga paklausa didesniems, 150-300 kv. m ploto namams. Prabangių namų (>400 kv. m) populiarumas kelis metus taip pat buvo sumažėjęs, todėl kainos sumažėjo, bet šių metų pradžioje jaučiamas atsigavimas. Kadangi miestas auga, infrastruktūra plečiasi, įsigyjamų namų atstumai iki centro didėja (bet nežymiai). Pirkėjams labai svarbus patogumas – keliai, atstumas nuo namų iki ligoninės, mokyklos, parduotuvių, gamtos ir pan. Šiuo metu minėtus reikalavimus labiausiai atitinka Balsiai. Populiarėja moderni architektūra, bet vis dar dažnai pasirenkama ir klasika. Lyginant su pirkėjų preferencijomis prieš 20 metų, dauguma kriterijų išliko tie patys. Šių laikų išskirtinis pageidavimas – kad būtų terasa ir erdvi svetainė su vitrininiais langais. Renkantis įrangą pirkėjai pageidauja inovacijų. Jūsų nuomone, kokį individualų namą yra lengviau parduoti: su vidaus įranga ar be? Ir ar skiriasi situacija, kai kalbame apie ekonominės klasės bei prabangius namus? Kaip jau anksčiau minėjau, tai priklauso nuo pirkėjų pradinių santaupų. Šiuo metu daugiau parduodama su daline apdaila. Prabangūs namai dažniausiai nestatomi pardavimui, nes neapsimoka, labai sudėtinga įtikti būsimam pirkėjui. Prabangūs namai statomi sau. Ekonominės klasės namai dažniausiai parduodami su daline apdaila. Dalis prabangių namų pardavinėjama su žinomų dizainerių suplanuota vidaus apdaila bei įrengimu. Kiek ir kokiais atvejais Jūsų nuomone, tokia investicija pasiteisina? Ir, jei galite, ar galėtumėte įvardinti pavyzdį, kai tokia investicija leido parduoti objektą itin brangiai? Nesakyčiau, kad tokios investicijos labai pasiteisina. Taip, yra dalis dizainerių įrengtų namų, kurie parduoti būtent dėl interjero, funkcionalumo, bet ne tiek brangiau, kad investicijos į dizainą būtų laikomos labai sėkmingomis.
Skaityti toliau