Žvėrynas tampa butikinių biurų centru: ekspertai įžvelgia naują tendenciją

„Jei ilgus metus komercinė veikla buvo koncentruojama daugiaaukščiuose, erdviuose biuruose centrinėje miesto dalyje arba susiformavusiuose biurų klasteriuose, dabar matome tendencingus biurų pasirinkimų pokyčius net keliomis kryptimis: visų pirma, naujai statomi rajonai bei kvartalai integruoja gyvenamąsias ir komercines patalpas, antra, Naujamiestis tampa stambaus verslo, didelių biurų ir ištisų inovatyvių miestelių centru ir galiausiai, trečia dar tik auganti tendencija yra Žvėryne aktyviai besikuriantys butikinio tipo biurų centrai, skirti premium klasės smulkiam bei vidutiniam verslui, ieškančiam sąsajų tarp prestižo ir darbuotojų poreikių“, – teigia „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas.

Pastarąjį, naujausią pokytį, pasak eksperto, lėmė ir naujausios darbo kultūros tendencijos.

„Šiame rajone kuriama aplinka mažesniems biurams ar įmonėms, ieškančioms ne masinės, bet kokybiškos, identitetą formuojančios darbo erdvės. Didelis dėmesys skiriamas žaliosioms ir inovatyvioms sprendimų kryptims: geoterminis šildymas, saulės elektrinės, žalieji fasadai, dviračių infrastruktūra bei elektromobilių krovimas. Šiuo metu biurų vakansijos lygis Žvėryne sudaro 5,6 proc., kas yra žemiau rinkos vidurkio arba labai artima A klasės verslo centrų segmente fiksuojamam lygiui. Tai rodo stabilų užimtumą ir aukštą paklausą tarp nuomininkų“, – sako M. Kulbokas.

Butikiniai biurai Lietuvoje yra iki 5 tūkst. kv. m. ploto, orientuoti į vieną ar du pagrindinius bei kelis mažesnius nuomininkus. Naujos statybos verslo centrai yra priskiriami premium klasei, išsiskiria aukšta kokybe ir dėmesiu dirbančiųjų gerovei.

„Newsec“ duomenimis, Žvėryne šiuo metu jau veikia 12 butikinio tipo verslo centrų. Jie čia – ne tik kuriami naujai, bet ir konvertuojami iš kitos paskirties statinių. Informacinio portalo „Citify“ duomenimis, šiuo metu plėtojami keturi nedideli verslo centrai yra Sėlių, Kęstučio ir Paribio gatvėse. Senojoje Žvėryno dalyje suplanuotos ar jau vyksta dar bent 9 butikinių verslo centrų statybos. Tai – vienintelė vieta Vilniuje, kurioje aktyviai plėtojami būtent tokio tipo biurų pastatai.

„Vienas iš svarbiausių kriterijų renkantis biuro erdves yra vieta. Matome, kad poreikiai premium segmente keičiasi. Prioritetu tampa tokie aspektai, kaip mažaaukštė kokybiška statyba, gamtos artumas, ramybė ir galimybė sportuoti gamtos apsuptyje. Žinoma, išlieka ir prestižiškumo bei patogaus susisiekimo reikalavimai.

Kaip ir visame pasaulyje, Vilniuje jaučiamas biuro erdvių poreikis, kuris labiau primena namų aplinką. Vystytojai, planuodami naujus didžiuosius biurų projektus, stengiasi miksuoti visų paskirčių erdves (gyvenamąją, prekybos, visuomeninę), tuo tarpu Žvėrynas visa tai jau turi, todėl čia natūraliai ir formuojasi live & work tipo aplinka“, – sako Sėlių gatvėje 4,5 tūkst. kv. m. nuomojamo ploto A++ klasės butikinį verslo centrą plėtojančios NT plėtros ir valdymo bendrovės „Resolution“ NT plėtros projektų vadovas Paulius Šatikas.

Kęstučio gatvėje šiuo metu butikinį verslo centrą „L34“ stato ir NT plėtros bendrovė „Kenova“.

„Rajonas išsiskiria ilgametės istorijos sukurta autentiška atmosfera, tad natūraliai yra labai patrauklus vertinantiems unikalumą. Žvėryno privalumai per keletą metų suformavo šiuo metu jau labai aiškiai matomą tendenciją, kai teisės, finansų ir panašias paslaugas teikiančios įmonės pageidauja įsikurti Žvėryne.

Tokio tipo bendrovės kelia itin aukštus reikalavimus tvarumui, kokybei, estetikai, todėl ir joms kuriami NT projektai – išskirtiniai“, – teigia įmonės vadovas Norbertas Faktorovičius.

Kūrybiškų NT projektų ir vietokūros bendrovės „Citus“ investicijų direktoriaus Šarūno Taručio teigimu, butikinių, nuo CBD atskirų „verslo vilų rajonų“ yra ir kitur pasaulyje – Londone, Seule, Ciuriche, Niujorke, Stokholme ir kitur. Kai kur jų kainos, dėl pasiūlą lenkiančios paklausos, lenkia CBD kainas.

„Verslo vilų tipo komerciniai rajonai vis dažniau traukia dėmesį kaip alternatyva tradiciniams centriniams verslo rajonams (CBD). Tokios teritorijos – nedidelės, kruopščiai suformuotos – dažnai istorinėse ar architektūriškai išskirtinėse vietose – siūlo ne tik darbo vietą, prestižą, bet ir asmeniškumą, estetiką, autentiškumą.

Būtent todėl tokie rajonai, kaip „Daikanyama“ Tokijuje ar „Le Marais“ Paryžiuje, yra vieni iš brangiausių ir reikšmingai lenkia CBD kainas – juose itin ribotas plotas, o paklausa didelė dėl prestižo, aplinkos kokybės bei įsikūrimo galimybių. Skirtingai nei CBD, kuriuose dominuoja masiniai biurai ir griežta urbanistinė struktūra, „boutique“ rajonai pasižymi žmogišku masteliu, mišriu funkcionalumu, jaukia atmosfera ir skatina bendruomeniškumą, todėl verslo prestižui bei prabangai suteikia sodresnį atspalvį“, – sako Š. Tarutis.

Lapių gatvėje projektą „Summos“, akcentuojantį asmeninius kiekvieno čia įsikursiančio verslo poreikius, plėtojančios „Releven“ atstovas Laurynas Ginaitis pabrėžia ir infrastruktūros svarbą.

„2025-aisiais įmonių supratimas apie tai, kas užtikrina darbo efektyvumą, yra visiškai pasikeitęs. Dauguma suvokia, kad protinį darbą atliekantiems žmonėms reikia vietų arti gamtos ir interjero sprendimų, sukuriančių namų jausmą. Ne mažiau svarbi ir susisiekimo infrastruktūra – kad į darbą galima būtų įeiti pavažiavus dviračiu ar pasivaikščiojus išvėdinta galva. Visa tai turinčių vietų Vilniuje nėra daug, todėl natūralu, kad aukštą pridėtinę vertę kuriantys verslai ėmė dairytis į Žvėryną“, – teigia L. Ginaitis.